Особенности национального инвестирования (№12/2008)

Сегодня разработан целый ряд схем, с помощью которых жилье можно продавать "с котлована": через облигации, через фонды финансирования строительства (ФФС), а также через институты совместного инвестирования (ИСИ). Последний способ изучен и освоен строителями в меньшей мере, нежели остальные. По словам эксперта в области инвестиций Дмитрия Кравченко, "это ни что иное как инвестиционный фонд. Как правило, они бывают двух видов: это корпоративный инвестиционный фонд, юридическое лицо, акционерные общества, которые выступают этими институтами, а также паевые инвестиционные фонды. Это ни что иное как налоговая гавань".

Под налоговой гаванью эксперты подразумевают вполне легальную возможность не платить некоторые налоги. "Эти средства освобождены при продаже от подоходного налога, пока они пребывают в инвестиционном проекте. И еще, при использовании такого механизма есть возможность отсрочить платеж НДС до момента завершения проекта, а в крупных проектах это довольно большая сумма", - рассказывает директор финансово-инвестиционной компании Владимир Слюзенко.

В отличие от ФФС, при использовании института совместного финансирования компании могут больше денег вложить в строительство, поскольку застройщик не сталкивается с таким понятием как оперативный резерв. "При использовании ФФС 10% средств должны быть, прямо говоря, заморожены на счету ФФС. Они сохраняются как гарантия последующих возвращений средств, если возникнут проблемы", - отмечает Владимир Слюзенко.

Как оказалось, институт совместного инвестирования не может существовать без каких-либо ценных бумаг. По сути, продаются имущественные права, либо же облигации, которые впоследствии можно обменять на квадратные метры. Вместе с тем, эксперты признают, что такой вид продажи выгоден в первую очередь застройщику, а не инвестору. По их словам, застройщик по прежнему остается слабым звеном, которое ничего не может гарантировать до того, как дом сдан в эксплуатацию. Как подчеркивает Дмитрий Кравченко, "большая, степень доверия не столько механизму, который вам предлагают, ФФС или фонд, или ИСИ, облигациями али акциями или векселями. А больше все нужно доверять имени застройщика". По словам второго эксперта Владимира Слюзенко, если инвестор рискует, то он покупает жилье дешевле, а эта разница в цене и компенсируется риском.

Идеальной схемой, считают оба эксперта, может быть лишь покупка уже готового, то есть построенного и сданного, жилья. Впрочем, в развитых странах проблему инвестирования частично сумели решить. Способ прост, жилье в эксплуатацию вводится не после окончания строительства, а поэтапно.

Елена МИЛОВА