Квартирные заложники (№52/2007)

Отдать квартиру в залог под ипотечный кредит - в финансовом мире такой шаг считается вполне нормальным явлением. Однако далеко не все граждане знают о своих правах и обязанностях. Юристы рекомендуют потенциальным заемщикам внимательнее читать договоры ипотеки - именно там должно быть написано, каким образом банк ограничивает права залогодателя. "Может быть установлен запрет на регистрацию в этой квартире как членов семьи, так и посторонних лиц, потому что регистрация несовершеннолетних вызывает большие трудности для банка при реализации квартиры в том случае, если клиент не может платить кредит и проценты по кредиту", - рассказывает юрист Александр Кашперский. Также, по его словам, банк может запретить сдавать квартиру в аренду, перепланировывать или делать капитальный ремонт без согласия финучреждения. Документы на квартиру, будь то договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве собственности, как правило, тоже забирает банк. Хотя это не является проблемой для заемщика, поскольку он может в любое время написать заявление, обосновать причины, для чего ему нужны документы, и их ему предоставят на необходимый срок.

Если же заемщика настигли жизненные трудности: уволили с работы, не пошел бизнес, и в связи с этим у него возникли финансовые трудности, это не означает, что представители банка сразу же начнут отбирать жилье. Как правило, финучреждения дают определенные сроки для устранения этих проблем. И только когда выясняется заемщик действительно не может погасить кредит, тогда они вынуждены идти на эту крайнюю меру - забирать квартиру, реализовывать ее и возвращать деньги. И даже если дело дошло до крайности, банк не имеет права забрать квартиру в зачет задолженности обанкротившегося клиента. Как отмечает Александр Кашперский, "квартира продается, банк забирает свое тело кредита, которое осталось непогашенным, забирает проценты по кредиту, штрафные санкции, убытки, затраты на реализацию - оставшуюся часть он отдает заемщику".

Кстати, нужно учесть, что банк, как правило, продает квартиру не по рыночной, а по ликвидационной стоимости, то есть по цене быстрой продажи, которая примерно на 10 - 15% ниже. Есть и другие факторы, которые могут снизить цену квартиры, находящейся в залоге, например, уже прописанные в ней граждане. Примерно 60% одесских банков отказывают в кредите. Остальные попросту продают квартиру, не уитывая наличие прописанных в ней людей, и это становится проблемой собственника нового жилья. Однако квартира в этом случае будет стоить еще дешевле на 10 - 15%.

Ну, а если заемщик исправно платит, то он не потеряет свою квартиру. Являясь полноценным собственником, он может распоряжаться таким жильем по собственному усмотрению, главное, чтобы при этом не нарушались интересы банка. "Эту квартиру можно продать, можно подарить, можно обменять, можно завещать - главное, чтобы либо лицо само досрочно погасило кредит и проценты по нему, либо чтобы это лицо передало свои обязательства другому лицу, которое покупает у него квартиру, то есть, это будет замена стороны в кредитном договоре", - говорят юристы.

Существует ли риск потерять квартиру, находящуюся в залоге? Конечно, существует, но если вы своевременно выплачиваете кредит и проценты, не нарушаете условий ипотечного договора, никакие риски вам не страшны.

Елена МИЛОВА