Частный дом или квартира на земле? (№51/2007)

Юридическая головоломка: особенности земельных отношений при покупке коттеджа

Появление относительно нового для нашей страны вида недвижимости, типового коттеджа, вносит некоторую сумятицу в головы покупателей жилья. С одной стороны, коттеджи вроде бы ничем не отличаются от частных домов. С другой - создатели такой недвижимости называют их "квартирами на земле", поскольку житель коттеджного городка должен оплачивать дополнительные услуги: уборку территории, обслуживание коммуникаций и так далее. Но больше всего вопросов возникает при отчуждении такой недвижимости, поскольку оформление участка под коттеджем никто не отменял.

"В отличие от квартиры здесь идет речь о праве собственности на отдельный объект недвижимого имущества, находящийся на земельном участке. Естественно, если мы говорим об отчуждении квартиры, речь не идет об урегулировании прав на землю под жилым домом, в котором расположена квартира", - рассказывает эксперт по земельным вопросам Антон Куценко. Если же мы говорим об отчуждении коттеджа, то урегулирования земельных отношений не избежать.

По украинскому законодательству земля переходит из рук в руки на тех же правах, на которых она была у предыдущего владельца. Поэтому, прежде всего, нужно выяснить, предлагает ли продавец коттеджа госакт на участок, или эта земля арендована. В последнем случае хлопот будет больше. Как отмечает Антон Куценко, "договор аренды подлежит перезаключению на нового собственника, что, естественно, накладывает определенные процедурные ограничения в виде определенных сроков на перезаключение договора аренды". Поэтому и оплата за землю может быть в двух взаимоисключающих вариантах - земельный налог, если участок отчужден, или арендная плата. Впрочем, после перезаключения договора аренды, новый владелец коттеджа может воспользоваться своим правом на безоплатную приватизацию - то есть на отчуждение участка, на котором находится его недвижимость, если, конечно, он не воспользовался этим правом ранее. А это значит, что, приобретая коттедж, человек уже может четко определить, какой конкретно участок он приватизирует. Размер надела зависит как от плотности застройки, так и от целевого назначения: до 12 соток земель - для ведения садоводства, до 10 соток - для индивидуального дачного строительства и, в зависимости от населенного пункта, от 10 до 25 соток - для индивидуальной жилой застройки.

Но и в этом случае, владелец коттеджа все равно платит больше, чем хозяин частного дома, - тут-то и вступает в силу понятие "квартиры на земле", то есть, обеспечение единой охраны коттеджного городка, наличие определенной закрытой инфраструктуры, которые собственник коттеджа оплачивает.

Обращать внимание нужно также и на вышеупомянутое целевое назначение - коттеджные городки могут иметь юридический статус садовых или дачных кооперативов, и от этого напрямую будет зависеть дальнейшее землепользование. Например, возвести на своей земле еще одно любого рода здание гораздо проще, если участок предназначен для строительства жилого дома, хозяйственных строений и сооружений. Если же участок - садовый, на котором и домик может быть только садовым (пусть даже четырехэтажным), второй такой же построить будет довольно трудно.

От целевого назначения также зависит и прописка - зарегистрироваться в коттедже как в месте постоянного проживания можно, лишь если земля опять-таки предназначена под строительство жилого дома. В остальных случаях владелец остается вечным дачником или садоводом.

Елена Милова