Чем у нас не Испания? (№51/2006)

Не так давно по Одессе ходил анекдот о том, что скоро, продав квартиру, можно будет купить квартиру в Испании. Так вот, это уже не анекдот! На днях одному нашему земляку предложили купить испанское ранчо площадью в два гектара с домом и постройками за 500 тыс. дол. А его друг намеривался купить домик на Фонтане с участком в 3,5 сотки за такую же сумму... Но дома там стоят дороже.

Стоимость жилья в Южной Пальмире все возрастает. Одесса уже стала одним из самых дорогих городов мира. Это подтвердили и цифры, приведенные на заседании пресс-клуба реформ "Порто-франко" членом Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Владимиром Оприщенко. По его словам, стоимость двухкомнатного бунгало в крупных городах Бразилии и Аргентины колеблется в пределах 14 - 18 тысяч долларов.

В уходящем году темпы роста жилья в Одесском регионе увеличились на 10%. Об этом сказал руководитель областного управления Сберегательного банка Украины Александр Дацюк.

- В течение нескольких лет в нашей стране сохраняется тенденция возрастания стоимости возведенного жилья, - подтвердил он выводы Владимира Оприщенко. - Это влечет за собой и рост стоимости недвижимости на вторичном рынке. В первом полугодии 2006 года было построено около 3,3 млн кв. м. Это больше, чем строилось в советские времена. По оценкам экспертов, в следующем году эта тенденция сохранится. Делать прогнозы на более длительный период трудно. Этому мешает дефицит финансирования, который испытывают строительные компании. К тому же, очень затруднен приход иностранных инвесторов на отечественный рынок. И третий фактор - неоправдавшееся ожидание обвала цен. Два года говорят об удешевлении жилья, но этого не происходит.

Многие компании не имеют средств, чтобы реализовать подготовленные ими проекты строительства. С прошлого года прекратилось инвестирование строительства частными лицами и строительные компании лишились этого финансового источника. Обращаться к частным инвесторам далеко не всегда выгодно. Они или хотят большие дивиденды, или могут вложить средства в собственное строительство.

- В Одессе есть довольно много проектов, которые прошли значительный путь согласования и инвестирования, но "подвисли" из-за нехватки финансирования, - отметил Александр Дацюк. Рентабельность отечественного строительного бизнеса сейчас составляет 100 - 200%. Долго такое положение сохраняться не может. Иностранные инвесторы о таких показателях даже мечтать не могут и готовы вкладывать средства под 10 - 15% годовых. И если раньше все хотели за 3 - 5 лет получить назад свои инвестиции, то сейчас иностранные инвесторы готовы ждать 10 - 15 лет. Но, учитывая особенности нашего законодательства, эти средства не так просто привлечь.

Одним из главных факторов, отталкивающих иностранных инвесторов от украинского строительного рынка, по мнению Александра Дацюка, является нестабильность принимаемых решений. Примеры есть и в Киеве, и в Одессе. В результате таких инцидентов потенциальные иностранные инвесторы не уверены в том, что принимаемые украинскими властями решения являются окончательными и предпочитают вкладывать свои средства в другие страны, например, Румынию или Болгарию, даже несмотря на то, что уровень рентабельности там значительно ниже. Здоровье - дороже. Обвал цен на недвижимость возможен, высказался Александр Дацюк. Однако для этого необходимо, чтобы люди перестали смотреть на покупку недвижимости как на наиболее выгодное вложение средств. По его словам, на сегодняшний день рост стоимости недвижимости составляет не менее 30% в год. Достаточно сказать, что с момента проектирования нового дома до момента окончания строительства стоимость квадратного метра поднимается как минимум на 40%. Такую прибыль не может дать ни одни банк, однако, в случае изменения той части законодательства, которая затрагивает ипотечное кредитование, рынок недвижимости может обрушиться. Не повлияет на обвал и то, что значительная часть людей покупает квартиры за счет банковских кредитов. Даже в случае обвала цен стоимость жилья уменьшится не более чем на 15 - 20%.

Членом Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Владимир Оприщенко уверен, что ситуация с ценами на недвижимость в Одесском регионе изменится только после того, как люди по ряду причин перестанут ее покупать. В общем, в ближайшее время снижения цен на жилье не будет. По мнению специалиста, это определено двумя факторами. Во-первых, относительно высоким уровнем инфляции и, во-вторых, значительным подорожанием стройматериалов. Темпы роста цен на некоторые из них даже опережают подорожание самой недвижимости. Кроме того, новые строительные нормы, требующие, к примеру, высоту потолков не менее 3 метров, ведут к увеличению строительных расходов, которые закладываются в стоимость недвижимости.

Что касается разницы в цене между первичным и вторичным жильем, то она остается небольшой. Другой вопрос, что после покупки новостроя приходится значительные средства вкладывать в дорогостоящий капитальный ремонт. После этого стоимость квартиры значительно возрастает. В связи с этим покупатели предпочитают приобретать вторичное жилье даже в "хрущовках", которые требуют незначительного ремонта, и куда можно заселиться практически сразу. В то же время, принимая во внимание состояние несущих конструкций и инженерных коммуникаций, риски, связанные с покупкой жилья, по мнению Александра Дацюка, на вторичном рынке, как правило, на порядок выше.

А наиболее перспективным, с точки зрения вложения капитала, является покупка земельных участков и жилья в пригородах Одессы. Цены на землю и жилье в пригородах значительно ниже, однако, принимая во внимание, что наш регион, даже без особых планов, развивается как рекреационная зона, можно предполагать, что рост цен на эту землю может быть гораздо выше, чем в среднем по области.

Олеся ОЗАРИНСКАЯ