От торгового к строительному капитализму (№36/2006)

Пройдясь по любому району нашего города, можно увидеть на каждом углу агентства по недвижимости наперебой предлагающих свои услуги. И сразу вспоминаются строки из романа Ильфа и Петрова: "В уездном городе N было так много парикмахерских заведений и бюро похоронных процессий, что, казалось, жители рождаются лишь затем, чтобы побриться, остричься, освежить голову и сразу же умереть".

Таковы особенности нашего города и таковы сегодняшние реалии.

Пожалуй, началом нашей истории можно считать 2001 г. В сентябре того года произошло событие, которое впервые подорвало уверенность и стабильность в американской валюте на территории Украины. После крушения башен - близнецов многие наши граждане впервые испугались того, что их кровно заработанные и накопленные "зеленые" могут обесцениться. Однако не было альтернативы сохранению этого богатства. В памяти были свежи события дефолта 1998 г., банкротство банков и слезы обманутых вкладчиков, а матрацы и стеклянные банки не могли уже гарантировать стабильность на фоне стремительно дорожающей жизни.

Однако не было б счастья, так несчастье помогло. Осень 2001 года стала стартом к тому, что денежная масса начала стремительно из чулков и прочих до недавнего времени считавшихся надежными хранилищ перетекать в квадратные метры жилья и земельные сотки.

Масло в огонь подливали и СМИ. Так, незабываемый репортаж Евгения Парфенова в одной из программ "Итоги за неделю" был посвящен некоему американскому бизнесмену, который за последние десять лет стал мультимиллионером. Секрет, который был им открыт, очень простой: покупаешь дом или квартиру, ремонтируешь ее и после этого с хорошим "наваром" продаешь. На следующий день об этом говорил весь город.

Перекачивание средств из частных запасов в недвижимость, может быть, и не было бы столь ощутимой проблемой для рынка недвижимости, если бы к этому процессу не подключились чуть ли не поголовно все банки, страховые компании, инвестиционные фонды и т.п. Для многих спекулятивные сделки стали основным источником дохода. По оценкам специалистов, уровень покупок с целью перепродажи составляет до 30% от всего оборота недвижимости.

Уровень экономической грамотности у среднего одессита на сегодняшний день зачастую определяется знанием терминов "операционный доход от сдачи в наем недвижимости" или "схема по приватизации земельного участка". Уроки экономического ликбеза не замедлили сказаться на стоимости квадратных метров, которая подошла к 2 тысячам долларов и готова уверенно шагать дальше. Если у вас уже есть квартира, то ничто не мешает купить еще одну для детей, просто поменять хрущевку на роскошный пентхауз в Аркадии или, на худой конец, купить и сдать в аренду недвижимость - заверят вас в любом агентстве по недвижимости.

Если 90-е годы у нас можно было расценивать как период торгового капитализма, где каждый третий что-то продавал, то с 2001 г. мы шагнули в эру строительного капитализма, где каждый третий строит и ремонтирует.

Гуляя по вечернему городу, я часто видел в одном давно сданном в эксплуатацию жилом доме несколько сиротливо светящихся окон, однако при этом, наводя справки, узнал, что все квартиры давно проданы. Странное дело, не правда ли? Решил посмотреть в справочник: может, у нас в городе увеличилось население? Ан нет, это подтверждает и практически не меняющаяся плата за аренду жилой недвижимости. Если идти такими темпами, то в ближайшие несколько лет можно удвоить предложение над спросом, что может привести к нежелательным последствиям для рынка недвижимости. Поэтому так необходимы нормальный механизм работы по ипотечным кредитам, поддержка государством молодых семей и т.п.

Если брать за основу опыт западных стран, то у нас еще все впереди - и резкие взлеты, и головокружительные падения на рынке недвижимости. Еще толком не начиналась распродаваться земля, которая на Западе давно перепродана по нескольку раз. Специалисты не строят иллюзий по поводу постоянного и уверенного роста цен на недвижимость в 25 - 30% годовых. Ситуация говорит о том, что чудес не бывает и АО "МММ" может повториться.

Однако кроме нескольких негативных моментов есть и явно позитивные. Хочется заметить, что именно сейчас активно формируется класс так называемых рантье. Рантье - это социальный класс, который получает пассивный доход в виде "рентных платежей" от сдачи в наем недвижимости. Во всем мире это самый консервативный, экономически и политически стабильный костяк населения. Философия рантье основывается прежде всего на уверенности в стабильном развитии всего общества. Это те люди, которые не переводят деньги в заграничные банки, а вкладывают в национальную экономику, хоть и косвенно, но создают рабочие места и расширяют инфраструктуру вокруг жилищного строительства.

Следует заметить, что к классу рантье приближаются и владельцы социальной недвижимости в спальных районах города. В частности у людей пенсионного возраста, которые имеют альтернативное жилье в виде дачи, домиков в деревне и т.п. альтернатив. В ближайшей перспективе к рантье также можно будет отнести и целые социальные группы людей, которые не смогли или не захотели по тем или иным причинам адаптироваться к рыночным условиям. У них тоже есть альтернативы. Для примера можно привести достаточно распространенное у представителей одесской богемы увлечение путешествовать по Индии и странам Юго-Восточной Азии за счет получения рентного дохода, который полностью может компенсировать все их затраты по транспорту, питанию и проживанию в данных регионах.

Дмитрий БАННИКОВ